안녕하세요.
직전 포스팅에서 공부했던 주택임대차보호법 대항력이론을 바탕으로 우선변제권 배당연습 부동산경매 권리분석 기초공부를 해봅시다.
우선변제권을 학습하기에 앞서 대항력에 대하여 확인이 필요하시다면 아래 링크를 클릭하여 주십시오.
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2022.02.18 - [재테크/부동산] - 임차인 대항력 부동산 경매 권리분석기초
<우선변제권의 개념>
임차인의 임차주택이 경매나 공매가 진행된 후 임차주택의 환가대금안에서 후순위권리자 또는 그밖의 채권자보다 먼저 보증금을 변제 받을 수 있는 권리입니다.
즉, 임차인이 살던 집이 경매 진행이 되는 경우 부동산 등기부등본에 등기하지 않더라도 임차보증금을 경매낙찰대금에서 배당을 받아갈 수 있는 권리입니다.
임대차보증금은 채권이지만 후순위 물권자보다 먼저 우선하여 변제 받을 수 있습니다.
<우선변제권의 요건>
우선변제권 = 대항력요건충족 + 확정일자
대항요건인 인도(점유)+주민등록(전입신고)를 마친 상태에서 확정일자를 받아야만 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
<확정일자>
주택임대차계약서의 존재를 법적으로 인정받은 일자를 의미합니다.
경매 진행 직전에 임대차 계약서를 허위로 작성 또는 일자 또는 보증금액을 위조하는 일을 방지하기 위한 목적입니다.
<확정일자 받는 방법>
확정일자는 두가지 방법으로 신청이 가능합니다.
1) 임대차계약의 주택 관할 ‘주민센터’를 방문하여 신청하는 방법.
2) 온라인 ‘인터넷 등기소’에서 신청하는 방법.
<우선변제권의 발생 시기>
우선변제권은 확정일자를 받는 당일 바로 발생합니다.
하지만 대항요건이 충족되어야 성립하기 때문에 대항력 발생시기보다 먼저 발생할 수 없습니다. 예를 들어 설명 드리겠습니다.
Ex.1) 1900년 3월 3일 주택의 인도와 전입신고, 확정일자를 받은 경우입니다.
확정일자로만 판단하면 우선변제권은 1900년 3월 3일 당일 발생해야하지만
그렇지 않습니다. 대항요건 충족이 우선이기 때문입니다.
대항력 발생시기는 전입신고 다음날 1900년 3월 4일 0시입니다.
그래서 우선변제권은 3월3일이 아닌 3월4일 0시 같은일자에 효력이 발생합니다.
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Ex.2) 연습문제 (대항력발생일, 우선변제권 성립일)
임차인 홍길동 전입신고 2100.10.10
확정일자 2100.10.10
대항력 발생일자?
우선변제권 발생일자?
정답
대항력 발생일자 : 2100.10.11. 0시
우선변제권 발생일자 : 2100.10.11. 0시
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Ex.3) 연습문제 (대항력발생일, 우선변제권 성립일)
임차인 홍길동 전입신고 2100.12.10
확정일자 2100.12.11
대항력 발생일자?
우선변제권 발생일자?
정답
대항력 발생일자 : 2100.12.11. 0시
우선변제권 발생일자 : 2100.12.11.
주의사항 : 우선변제권 발생시각은 0시가 아니라는 사실입니다.
0시부터 효력발생하는 것과 0시가 아닌 경우를 구분하는 것은 중요합니다.
중요하다는 이유를 아래의 연습문제로 살펴보겠습니다.
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Ex.4) 연습문제 임차보증금 2,000만원 / 근저당권 4,000만원
(대항력발생일, 우선변제권 성립일, 배당우선순위)
임차인 홍길동 전입신고 2100.12.10
확정일자 2100.12.11
00은행 근저당권 2100.12.11
대항력 발생일자?
우선변제권 발생일자?
근저당권과 우선변제권중 우선순위?
정답
대항력 발생일자 : 2100.12.11. 0시
우선변제권 발생일자 : 2100.12.11.
근저당권과 우선변제권의 우선순위 : 같은 순위 (안분배당)
해설
1)경매 입찰자 입장에서 일단, 말소기준권리를 찾습니다.
말소기준권리는 근저당권입니다.
근저당권 : 2100.12.11
2)말소기준권리보다 임차인 전입신고 일자가 앞서는지 확인합니다.
임차인 우선변제권 발생일자를 확인합니다
대항력 발생 : 2100.12.11. 0시
근저당권 : 2100.12.11. = 우선변제권 : 2100.12.11.
임차인은 말소기준권리보다 대항력 발생 일자가 앞서므로 대항력 있는 선순위임차인입니다.
낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하는데 전액 인수인지 배당으로 변제가 완료 되는지를 확인해야 합니다.
배당요구 안했다면 낙찰자가 임차인보증금을 변제해야합니다.
(말소기준권리보다 전입신고 앞서므로 대항력있기 때문입니다.)
배당요구를 했다면 배당계산을 해야합니다.
배당계산에 앞서 변제 받는 순서를 정리합니다.
임차인의 확정일자 받은날이 2100.12.11.
근저당권 등기일자 2100.12.11.
동일한 일자입니다.
두 권리가 모두 등기되어있는 물권이라고 한다면 등기순위 그리고 접수번호를 통하여 변제순서를 정할 수 있지만 위 경우는 임차인의 우선변제권이 등기되는 권리가 아니므로 근저당권자와 임차인의 임차보증금 변제 권리가 동등한 순위입니다.
그래서 배당은 안분배당을 하게 됩니다.
낙찰금액이 3,000만원 이라고 한다면 임차인의 배당 받는 금액은 아래와 같습니다.
(경매비용등 제외)
2,000만원
--------------------------- x 3,000만원 = 1,000만원
2,000만원 + 4,000만원
임차인 홍길동은 임차보증금 2,000만원중 1,000만원만 배당 받게 됩니다.
만약 임차인 홍길동이 전입신고와 확정일자를 동시(2100.12.10.)에 진행하였다면 우선변제권 발생은 2100.12.11. 0시이므로 근저당권보다 앞서기에 보증금 2,000만원을 먼저 모두 배당 받아 낙찰자가 인수하여야 할 금액은 없었을 겁니다.
이런 경우 때문에 0시부터 효력발생하는지 여부가 중요합니다.
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<부동산 경매 실무 적용>
입찰하려는 입장에서 주택의 기존 임차인의 대항력이 있는가를 파악해야 합니다.
말소기준권리보다 임차인의 점유와 전입신고 일자가 앞서는지를 확인한다는 의미입니다.
대항력이 없다면 낙찰자에게 소멸되는 권리이지만 대항력이 있다면 임차인이 확정일자 받은 유무를 확인합니다.
확정일자가 없다면 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없기에 임차보증금을 모두 낙찰자가 인수하게 됩니다. 확정일자가 있다면 배당요구 여부 확인하여 임차보증금을 전액 배당받는지 아니면 일부만 변제 받는지 확인하시면 되겠습니다.
원칙적이고 가장 기본적인 순서로 안내해 드리겠습니다.
1) 등기부등본에서 말소기준권리를 찾고 등기 일자를 확인합니다.
(편리하게도 경매정보 유료사이트에서 등기부 현황을 정리하고
말소기준권리까지 표시하여 제공합니다.)
2) 현황조사서를 열람하여 전입신고 된 임차인 정보를 확인합니다.
임차인의 전입신고 일자를 확인 합니다.
현황조사서는 부동산의 현황 도면 또는 사진,
그리고 점유관계, 임대차관계 등 정보를 확인 할 수 있습니다.
추가적으로 매각기일 1주일 전 공고되는 매각물건명세서를
보셔도 확인이 가능합니다.
매각물건명세서는 집행법원이 작성하는 정보이기에
100% 신뢰하여도 됩니다.
정부에서 운영하는 대법원 경매 사이트에서 현황조사서 및
매각물건명세서 확인이 가능합니다. 물론 이러한 정보 또한
유료경매정보 사이트에서도 확인하실 수 있습니다.
3) 임차인이 있는 경우 대항력의 인수, 소멸 여부를 판단해야 합니다.
반복하여 말씀드리면 말소기준권리보다 대항력이 앞선다면 인수,
후순위이면 소멸입니다.
4) 대항력 있는 임차인이 확정일자를 받았는지와 배당요구 하였는지를
확인 합니다. 배당요구 하였다면 배당계산을 합니다.
만약 배당신청 없고, 계약기간이 잔존한다면 명도할 수 없습니다.
<요약>
1) 임차인의 전입신고와 확정일자가 말소기준권리보다 앞선 경우.
ㄴ임대차계약기간 잔존여부확인, 배당요구 여부와 배당금액을 판단해야합니다.
2) 임차인의 전입신고만 말소기준권리보다 앞선 경우.
ㄴ낙찰자가 모두 인수하게 됩니다.
3) 말소기준권리보다 전입신고 앞서고, 확정일자 늦는 경우.
ㄴ임대차계약기간 잔존여부확인, 배당요구 여부와 배당금액을 판단해야합니다.
4) 임차인의 전입신고가 말소기준권리보다 늦는 경우.
ㄴ권리 소멸. (낙찰자가 인수하지 않습니다.)
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상가의 경우에도 임대차에 의한 임차인의 대항력이 적용이 되는데 요건은 아래와 같습니다.
1)목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용.
2)사업자등록 신청
위 요건이 충족 된다면 사업자등록 신청한 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력 효력이 발생합니다.
새로운 임대인으로 바뀌어도 기존 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에 임차인은 임대차계약에 따른 권리를 주장 또는 보호 받을 수 있습니다.
끝까지 긴 글 보시느라 수고하셨습니다.
입문자분들께서는 생고하여 헷갈리시겠지만 제가 중요하게 강조하는 것은 반복입니다.
성과를 만들기 위해서는 꼭 반복하여 읽어보시길 강력하게 추천 드립니다.
다음번에는 사회적 약자 소액임차인을 위한 최우선변제에 대하여 알아보겠습니다.
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