재테크 성공을 위한 부동산경매 기초용어 말소기준권리에 대하여 알아보겠습니다.
부동산 경매물건의 권리분석을 위해서는 말소기준권리를 이해하고 찾을 수 있어야 합니다.
말소기준권리는 기초중의 기초이지만 굉장히 중요한 용어입니다.
이제부터 의미와 종류에 대하여 알아보겠습니다.
<말소기준권리 의미>
말소기준권리란 부동산경매 낙찰자가 해당 부동산에 존재하던 권리가
그대로 남아 인수되는지 또는 소멸 되는지 여부를 판단하는 기준이 됩니다.
즉, 경매 낙찰자는 말소기준권리 보다 선순위 권리이면 인수.
말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸.(인수안함)
부동산 경매에서 말소기준권리가 중요한 이유는 해당 부동산에 대한 위험한 권리들이
그대로 낙찰자에게 인수된다면 소중한 자산이 묶이거나 손실이 발생 할 수 있기 때문입니다.
그래서 부동산 경매 강의나 책을 보시면 기본이론의 첫 번째 단계는
말소기준권리의 의미와 종류들을 배우고 가장 먼저 찾는 방법을 안내합니다.
그렇다면 말소기준권리의 종류는 무엇일까요?
총 5가지의 권리가 있습니다.
<말소기준권리 종류>
(근)저당권
전세권 (배당요구한 전세권에 한함)
(가)압류
강제경매기입등기
담보가등기
<Tip. 암기하는 방식>
저전압이 흐르는 강에 담벼락이 있다.
저 : 저당권 근저당권
전 : 전세권
압 : 압류 가압류
강 : 강제경매 기입등기
담 : 담보가등기
<저당권 / 근저당권>
저당권은 채무자의 부동산 등의 담보물에 확정된 채권금액을 설정하는 권리이며 채무자가 돈을 갚지 않는 경우 그 담보물로 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리입니다.
부동산 경매 실무에서는 흔히 나오는 권리는 아닙니다.
저당권과 달리 근저당권은 말소기준권리 항목 중 가장 많이 등장하는 권리입니다.
근저당권은 해당 부동산을 담보로 은행에서 대출 실행을 하면 은행은 부동산에 근저당권 등기를 합니다.
담보로 3억을 대출 받았다면 은행에서는 채권최고액을 3억원이 아닌 보통 원금의 120%로 근저당 설정을 합니다. 원금 3억의 120% 3억6천만원으로 근저당 설정을 합니다.
그 이유는 채무자와의 계속적인 거래로 인하여 발생할 수도 있는 지연이자발생에 대한 채권자의 손실을 보호하기 위함입니다.
채권자 보호에 대한 설명을 더 드리자면 지속적인 연체로 인하여 채권자가 부동산 경매신청을 하고 매각되고 배당 받는 기간이 최소 6개월에서 1년 이상 소요되기 때문에 이자는 지속적으로 쌓이게 됩니다. 이러한 이유로 불특정한 채권을 일정한 한도 내에서 원금이상의 근저당 설정을 합니다.
<★전세권 (경매신청 또는 배당요구한 경우)>
전세권은 타인의 해당 부동산 전부를 사용, 수익하며, 후순위 권리자에 대하여 우선변제권이 있는 권리입니다.
우리가 흔히 주택 전세계약은 부동산등기부등본에 전세권등기를 하지 않기에 전세권이라 보지 않습니다. 등기를 하지 않는 전세는 임차권으로 봅니다.
잠깐 다른 이야기를 하자면 흔히 전세계약시 전세권 등기를 하지 않는 이유는 등기에 있어 임대인의 동의가 필요합니다.
또한 전세금액의 0.2%의 등록세, 등록세의 20% 교육세, 증지대 15,000원, 법무사 이용시 수수료도 발생하게 됩니다.
전세계약을 하고 전입신고+점유 + 확정일자만 받아도 대항력과 우선변제권이 발생하기 때문에 번거롭게 전세권 등기를 하지 않는 것입니다.
물론 전세권이 무조건 불필요한 것은 아닙니다. 나중에 임차권과 전세권을 비교하여 설명 드리도록 하겠습니다.
본론으로 돌아와서 경매실무에서 전세권이 말소기준으로 효력이 있으려면 전세권자가 경매신청을 하거나 또는 배당요구를 해야 합니다.
그래야 말소기준권리로써 효력이 있습니다.
만일 선순위 전세권자가 경매신청이나 배당요구가 없다면 당연히 낙찰자가 인수합니다.
<압류 / 가압류>
가압류 : 재산의 처분을 제한만하는 법적조치.
압류 : 재산의 처분을 제한하고, 강제집행으로 처분 할 수 있는 법적조치.
압류와 가압류는 재산처분을 묶어놓는 법적 조치이지만 최종 결과에는 차이가 있습니다. 먼저 가압류에 대한 내용을 전달 드리고 압류에 대하여 언급하겠습니다.
가압류의 사전적 의미는 금전채권 또는 금전으로 환산가능한 채권의 집행을 보전하려는 목적으로 채무자의 재산을 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 제도입니다.
쉽게 예를 들어 전달 드리면 나의 돈 1억을 빌려간 사람이 약속한 일자를 넘기고 계속 갚지 않는다면 돈 빌려간 사람의 부동산을 팔지 못하도록 신속하게 묶어 놓을 때 가압류 신청을 합니다.
여기까지 읽으셨다면 “왜 압류를 하지 않고 가압류신청을 할까?”라고 의문을 가지시는 분들이 많으실 겁니다.
가압류는 판결이나 공증한 증서 등 집행권원 필요 없이 채무자의 재산이 부동산이라면 언제든 가압류 등기촉탁이 가능하지만 압류를 하려면 집행권원이라는 것이 필요합니다.
집행권원이란 사전적 의미로 국가의 강제력에 의하여 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고 또한 집행력이 부여된 공정증서를 의미합니다.
집행권원의 종류인 공증한문서, 판결, 지급명령 등의 공정증서가 있어야만 압류가 가능합니다.
압류 조치 후에 경매 신청하여 채무자의 재산을 처분하여 채권을 회수할 수 있게 됩니다.
공정증서가 없어 압류신청을 못한다면 소송을 준비하는 기간 동안 채무자가 부동산을 처분하지 못하도록 최대한 빠르게 가압류로 재산을 묶는 법적조치를 하는 것입니다.
이렇게 재산을 묶어 놓고 본안소송을 통하여 승소하면 본압류로 바뀌어 경매를 신청할 수 있습니다.
(가압류 -> 소송 -> 압류 -> 경매신청 -> 채권변제)
집행권원에 해당하는 증서가 있다면 바로 압류신청이 가능하며 경매신청으로 처분하여 채권을 변제 받을 수 있게 됩니다.
(압류 -> 경매신청 -> 채권변제)
<강제경매개시 기입등기>
경매개시결정 기입등기는 임의경매와 강제경매로 나누어 집니다.
임의경매는 경매신청권원이 있는 저당권, 근저당권, 전세권, 담보가등기권자에 의하여 신청한 경매를 의미하며 강제경매는 집행권원이 없어 소송으로 별도의 판결을 통하여 신청한 경매를 의미합니다.
참고사항으로 임의경매개시 기입등기는 말소기준권리라고 칭하지 않는 이유가 임의경매개시 기입등기에 앞서 말소기준권리에 해당하는 권리로 신청된 경매등기이기 때문입니다.
<담보가등기>
담보가등기 설명에 앞서 가등기에 대하여 간략히 설명을 하겠습니다.
본등기를 하기 전 우선순위의 지위를 확보하기 위한 효력이 있습니다.
가등기의 종류에는 순위보전을 위한 가등기와 담보가등기가 있습니다.
2종류 모두 등기부에 동일하게 소유권이전청구권가등기라고 표기 됩니다.
순위보전가등기는 부동산 등기법상 등기할 수 있는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하는 목적입니다.
부동산경매 실무 관점으로 보면 등기원인이 ‘매매예약’인 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리 아니며, 경매신청권도 없으며, 우선변제권도 없습니다. 말소기준권리보다 후순위 이면 당연히 말소 되겠지만 선순위인 경우에는 낙찰자가 인수하는 권리이오니 조심해야 합니다.
드디어 말소기준권리에 해당하는 담보가등기에 대하여 알아보겠습니다
담보가등기는 금전소비대차 채권을 담보하기 위한 가등기이며 원금과 이자가 해당 담보물의 시장가격보다 작아야 합니다.
경매 실무에서는 저당권의 성격이 있으며 말소기준권리이며, 당연히 우선변제권이 있습니다.
또한 경매신청권도 가지고 있습니다.
등기부에 등기원인이 ‘대물반환예약’ 또는 ‘대물변제’으로 표기됩니다.
등기부등본에 등기목적이 ‘소유권이전청구권가등기’라고 표기되는 가등기를 구별하는 방법은 아래와 같습니다.
1) 등기부등본 등기원인에 “대물반환예약‘ 또는 ’대물변제‘ 표기.
2) 강제경매 신청인이 가등기권자 일 때.
3) 가등기권자가 채권 계산서를 제출했을 때 (배당요구 한 것임)
4) 매각물건명세서에 담보가등기라고 표시되어 있을 때.
위 내용이 처음 접하시는 분들은 끝까지 읽으시느라 고생하셨습니다.
아마도 머릿속에 말소기준권리에 대한 이론의 퍼즐들이 맞춰지지 않은 상태로 헷갈리실 겁니다.
그래서 요약을 해보도록 하겠습니다.
<내용 요약>
말소기준권리 : 낙찰자에게 인수 또는 소멸되는 권리의 기준.
말소기준권리 종류
: (근)저당권 / 전세권(배당요구) / (가)압류 / 강제경매개시 기입등기 / 담보가등기
1. (근)저당권 : 해당 부동산(담보물)에 채권 금액을 설정하는 권리.
2. 전세권 : 부동산 전체에 대한 사용,수익에 대한 권리.
중요 포인트 전세권자가 경매신청 또는 배당요구를 해야 말소기준권리.
3. (가)압류 : 채무자의 재산 처분을 묶어 놓는 법적 조치.
4. 강제경매개시 기입등기 : 소송에 의한 별도의 판결문을 통한 경매 기입등기.
5. 담보가등기 : 저당권의 성격으로써 금전소비대차 채권을 담보하기 위한 가등기.
긴 글 읽으시느라 수고 하셨습니다.
부동산 경매기초이론의 중심이므로 몇 번이고 반복 하여 읽으시기를 권장합니다.
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