부동산 경매에 관심은 있지만
어떻게 시작해야할지 접근해야할지
막막하신분들에게 도움 되시길 바라는 마음으로
작성하는 포스팅 입니다.
향후 작성할 포스팅 내용들이
부동산 경매 입문자들에게
좋은 가이드가 되었으면 합니다.
벼락거지 N포세대 이런 부정적인
단어들이 생기는 현 상황에
조금이나마 희망적인 메시지를
드리고 싶습니다.
저는 부동산 시장이 안좋았던
2011년에 부동산 경매에 첫발을
떼었습니다.
부동산 시장이 침체되어 있다고
두려워 하실 필요 없습니다.
반대로 생각하면 입찰 경쟁자가 줄어
시세보다 저렴하게 낙찰 받기 수월합니다
시세보다 저렴하게 낙찰 받고
시세보다 저렴하게 임대 놓는다면,
그리고 시세보다 저렴하게 매도 한다면
얼마든지 이윤을 얻을 수 있습니다.
호황기 이던 침체기 이던 저는 꾸준한
투자를 통하여 10년동안 자산 30억을
이루었습니다. 물론 경매만으로 투자한것은
아닙니다.
저는 26살에 부동산 경매에 입문하였는데
2011년 11월 11일에 잔금납부를 하여
첫 부동산 취득한 그날을 아직도
잊지 못하고 있습니다.
투자 방향은 낙찰받아 최대한 대출을 받고
세입자를 맞추어 이자를 충당하고
임대수익과 일정기간이후 매도하여 양도차익
실현 이였습니다.
물론 투자를 하다보면 투자 방향과 투자스타일이
다양하게 바뀌기도 합니다.
위 투자는 레버리지를 활용하여 자기자본을
최소화 하여 현금흐름을 유지해가는 기본방식
입니다.
부동산 경매는 어려운 용어들 다빼고
간단하게 함축하면
"부동산을 저렴하게 매수할 수 있는 수단"
입니다.
부동산 경매 입문자는
안전하고 저렴하게 매수할 수 있는 과정을
배우는것이 목적입니다.
낙찰이 목적이 아닙니다!!
간혹 초보자 분들이
부동산을 싸게 매수하는 수단을 망각하고
맹목적으로 낙찰 받는것이 목표가 되는
경우가 있습니다.
목적 달성을 위한
첫번째 단계
<부동산 경매투자의 흐름 파악하기>
물건검색 -> 관심물건선정 -> 권리분석 ->
시세파악-> 법원입찰 -> 낙찰 -> 잔금납부 ->
소유권 취득
두번째 단계
<경매관련 용어와 친숙해지기>
말소기준권리, 명도, 선순위 임차인
유치권, 소액임차보증금, 매각물건명세서
기타 등등
용어들을 경매 기본서를 통하여 처음부터
깊게 파고들지 말고 가볍게 2회 반복하여
읽습니다.
세번째 단계
<권리분석 기초다지기>
본격적인 부동산 물건의 권리분석하는
이론 능력을 학습하는 단계입니다.
방법은 강의도 좋고, 책으로 습득하여도
좋습니다.
네번째 단계
<임장 활동>
관심 부동산의 시세나 현황파악을
위한 실전에 나가보는 것이죠.
권리분석 다음으로 중요한 것이
관심 부동산에 대한 객관적인
시세파악과 현황 파악입니다.
다섯번째 단계
<입찰 및 낙찰 후 진행사항>
분석과 명도에 대한 시나리오가 끝난 물건을
해당 관할 법원에서 입찰 하고 낙찰이 되면
대출실행 준비와 동시에 명도를 진행합니다.
부동산 경매의 기본 과정은 위와 같습니다.
각 단계별 세부적인 내용들은 앞으로
사례를 가지고 최대한!! 쉽게!! 다루겠습니다.
제가 감히 단언컨데 정상적인 사회생활을
하는 성인이라면 누구든 부동산경매로
시세보다 싸게 취득하여 이윤을 추구할 수 있고,
내집마련의 시기를 앞당길 수 있습니다.
물론 속도의 차이는 있을 수 있으나
"우보천리"의 마음으로 조바심없이
꾸준히 나아가면 목적 달성을 하실 수 있습니다.
