안녕하세요.
이번에는 전세권의 의미와 확정일자부 임차권의미를 알아보고 각각의 권리의 차이점을 살펴보도록 하겠습니다.
전세권과 확정일자부 임차권 차이점
본론으로 들어가기 전 물권과 채권의 의미를 먼저 간략하게 설명을 드려야 할 것 같습니다.
최대한 쉽게 설명을 드리면 물권은 물건(ex. 부동산, 자동차 등)에 등기가 되어 다른 사람에게 권리를 주장할 수 있습니다. 채권은 물건에 대한 권리가 아닌 특정인(채무자)에게만 권리를 주장할 수 있습니다. 물권이 언제나 채권보다 우선하는 권리입니다.
전세권 의미
전세권은 민법에서 규정된 물권이기 때문에 해당 물건에 대하여 등기부등본에 등기가 됩니다. 물건에 대한 사용 수익을 할 수 있으며 점유와 전입신고를 하지 않아도 권리 효력이 있습니다. 또한 다른 사람에게 전세권은 양도할 수 있으며 전대차도 가능합니다. 전대차는 임차인(전세권자)이 다른 사람(전차인)에게 재임대 하는 것을 의미합니다.
전세권 필요서류와 설정비용
전세권 설정을 위해서는 임대인의 동의가 반드시 필요 합니다. 즉, 임대인의 서류가 필요하다는 의미입니다. 서류준비에 번거롭고 개인정보가 포함되어있기 때문에 주택 임대차 실무에서는 임대인들이 전세권 설정에 협조를 피하게 됩니다. 보통은 법무사에 의뢰를 하여 진행을 하며 비용은 임차인이 부담합니다. 셀프등기로 진행하게 되는 경우 아래 안내되어있는 필요서류를 구비하여 등기신청을 하시면 됩니다.
임대인 서류
- 등기권리증
- 주민등록초본
- 신분증
- 인감도장
- 등기권리증
(위임장 및 인감증명서)
임차인이 셀프로 등기하는 경우에는 임대인의 인감증명서와 인감도장이 날인된 위임장이 추가로 필요합니다.
임차인 서류
- 임대차계약서(전세계약서)
주민등록초본
신분증
도장
설정비용
1) 등록세 : 전세금액의 0.2%
2) 교육세 : 등록세의 20%
3) 등기신청수수료 : 15,000원
4) 법무사 이용시 법무사수수료 : 15~30만원 수준
확정일자부 임차권 의미
임대차 보증금은 본래 채권입니다. 예를 들면 실생활에서 전세 계약이나 월세 계약의 임대차 계약 후 점유와 전입신고 그리고 확정일자를 부여받으면 성립하는 권리입니다. 원칙적으로 물건에 대한 권리가 아닌 소유자(임대인)에게만 주장할 수 있는 목적물 사용, 수익 권리입니다. 하지만 주택임대차보호법으로 물권과 같은 효력을 가질 수 있습니다. 그렇기 때문에 부동산경매 실무에서 말소기준권리보다 순위가 빠르면 원래는 채권이지만 물권처럼 제3자에게 권리를 주장할 수 있고, 보증금을 우선순위로 배당으로 변제 받을 수 있습니다.
전세권과 확정일자부 임차권 비교
전세권과 확정일자부 임차권의 대표적인 차이점은 등기부등본의 등기 여부와 전대차 가능여부 차이입니다. 물론 임차권도 경우에 따라 등기부등본에 등기가 가능하며 전대차도 임대인 동의를 받고 가능합니다. 임대차 계약 기간 만료 되었지만 보증금을 반환받지 못하고 이사를 반드시 가야 하는 상황이 발생한다면 임차권등기명령 신청을 통하여 부동산 등기부등본에 등기를 합니다. 등기를 하게 되면 이사를 하여 점유를 상실하여도 기존 일자를 기준으로 임차권의 효력을 유지할 수 있습니다.
전세권 최우선변제가 가능한 소액임차인 인정 여부
최우선변제는 주택임대차보호법에서 규정하고 있기 때문에 민법규정의 전세권은 소액임차인자격인정이 안되며 최우선변제권이 없습니다. 소액임차인의 요건은 임대차계약 보증금이 일정기준이하여야 하며 점유와 함께 전입신고를 하고 배당요구까지 완료 되어야 합니다. 만일 전세권자가 점유와 함께 전입신고를 하여 임차권 요건충족과 동시에 보증금액도 소액임차인 기준에 부합한다면 최우선변제권도 동시에 가질 수 있습니다.
소액임차인 최우선변제권에 대하여 복습이 필요하신분은 아래 포스팅을 참고하시면 좋겠습니다.
