주택 전세사기 피해 예방 (피하는 방법) 방법과 깡통전세 피해 의미

 

전세피해란?

임대차 계약 기간이 만료되었지만 전세보증금을 반환 받지 못하는 경우입니다.

 

 

 

 

전세사기

집주인이 전세세입자를 속여 전세 계약 만료 이후에도 전세보증금을 악의적으로 돌려줄 의지가 없어 전세세입자가 보증금 회수가 불가능한 상황을 뜻합니다.

일정 수수료를 주고 타인의 명의를 빌려 소유권을 넘긴 후 해당 명의로 전세계약을 하고 배후에서 전세금을 빼돌리는 사기유형, 또는 공인중개사가 공모하여 이중계약하는 유형등이 있다. 피해자의 대다수는 부동산 계약 경험이 적은 사회초년생 또는 신혼부부가 많습니다.

 

 

 

 

깡통전세

주택의 시세가 전세보증금보다 낮아 온전하게 전세계약자가 보증금 회수를 못하는 전세계약을 뜻합니다.

임대인의 담보대출금액과 임차인의 전세보증금의 합계가 시세보다 높은 경우 만약 임차인이 거주하고 있는 집이 경매가 진행되어 낙찰 되었을 때 낙찰금액이 시세 못 미칠 확률이 매우 높기 때문에 전세보증금을 전액 배당받기 어려운 상황이 발생합니다.

 

깡통전세는 부동산 경기 하락기에 많이 나타나는 현상이며 위험한 이유는 예를 들어 전세계약 당시 계약한 주택의 매매시세가 5억 전세가 4억5천만원이였는데 부동산경기가 하락하면서 매매거래 가능시세가 4억원으로 하락하는 경우에 깡통전세라 부릅니다. 이 경우 전세시세도 같이 하락하기 때문에 계약 만료 후에 임대인은 새로운 임차인을 예전 전세가로 구하기 어려워 기존세입자 보증금을 돌려주기 어려운 상황에 놓이게 됩니다. (보통의 주택 투자자의 경우 전세보증금을 앉고 매수를 하였기 때문에 즉각적으로 보증금을 반환해줄 수 있는 경우가 흔하지 않습니다.)

 

 

 

전세사기 예방 (피하는 방법)

1) 등기부 등본 직접 떼어보기 (인터넷등기소에서 누구나 열람가능)

    등기부 등본 보는법 아래 링크 참조.

 

 

전 월세 계약시 등기부 등본의 표제부, 갑구, 을구 확인하는 방법

 

2) 전세계약 후 잔금 시까지 권리변동 없도록 하는 특약 기재할 것. (근저당 등)

 

3) 전세보증보험 가입

 

4) 소유자(임대인)의 세금 체납 확인위하여 납세증명서 요구.

(세금 체납등의 문제로 주택이 압류 된다면 경매가 진행 될 수 있습니다.)

 

5) 다세대 주택(빌라)의 경우 비슷한 유형 물건을 최소 7개는 확인.

(공인중개사무소는 2군대 이상 방문.)

(인근지역 매물의 시세를 체감하여 터무니없이 저렴하여 권리관계 의심가는 사례를 피할 수 있음.)

 

위 사항은 소중한 자산을 지키는데 기본적으로 반드시 수행해야 합니다. 그리고 더 나아가 등기부 등본 보는법 학습하시고 기초적인 임차인 대항력 요건 공부하시기 바랍니다.

 

임차인 대항력 요건 알아보기 아래 링크 참조.

 

 

임차인 대항력 부동산 경매 권리분석기초

 

 

 

전세계약 사기꾼, 선의의 임대인

전세계약 사고는 임차인의 전세보증금을 온전히 반환하지 못할 때 문제가 발생하게 됩니다. 이러한 상황이 발생함에 있어 고의적으로 반환하지 않으려 계획을 하였는가 어쩔 수 없는 상황이 발생하여 반환하지 못한 것인지 여부가 중요 하다고 생각됩니다.

 

요즘 상황과 같이 금리 인상으로 인하여 주택을 임차할 때 전세대출의 이자가 월세 금액보다 높아지면 전세수요가 급감하면서 전세가는 하락을 합니다. 계약 만료 시 새로운 임차인을 동일한 전세 보증금액으로 맞추어 반환하기 어려운 상황이 되는 것이죠. 재계약하는 경우는 하락한 전세 시세에 준하여 기존보다 낮은 전세가로 재계약하며 차액을 반환해줘야 하는 상황이 발생합니다.

 

이 외에도 여러 상황이 있겠지만 선의의 임대인이 전세보증금 반환을 못 하는 상황은 임차인에게 안타까운 상황이지만 임대인이 나쁜 사기꾼으로 내몰리는 누명을 쓰게 되는 억울한 일이 발생하기도 합니다.