부동산 공매 낙찰 후 매도 실전 사례
이태원의 근린생활시설 온비드 공매 낙찰 실전사례
감정가 4,500만원 신건으로 나온 근린생활 시설을 낙찰 받아 매도까지 진행한 사례를 소개하려고 합니다.
2등과의 입찰가격 차이는 8만원 근소한 차이로 짜릿하게 낙찰 받았던 이태원의 근린생활시설은 잔금납부한 당일에 매매계약서를 작성하여 매도했던 재미있는 물건입니다.
사전조사
과표가액을 보니 5400만원이 넘는 물건으로써 부동산에 전화하여 보니 해당물건 면적의 작업실을 구하려 해도
최소 500/50으로 임료시세형성을 파악했습니다.
보통 현황과 공부상 차이는 불법용도변경 또는 불법증측인 경우가 많은데 이 물건 같은 경우는 공부상 제지하층 이라고 되어 있지만 현장에 가보니 지하가 아닌 1층 외부에 지면으로부터 높은곳에 창문도 나있고 에어컨 실외기에 환풍기까지 설치되어 있었습니다.
현황상 1층은 주차장과 경비실이 있는 건물이였습니다. 정보를 얻기위해 누구보다 내부사정을 잘 알고 있는 경비아저씨와 가까워지려고 많이 노력하며 많은 이야기를 나누었습니다.
경비원 분께 문의했던 초기에는 가장먼저 하시는 말씀이 자신은 그 공간에 대해 아는게 없다하셨는데 인터넷에서 임대광고를 보고 왔다 사무실로 이용하려고 싼곳 찾아서 멀리서 왔다고 하며 둘러서 물어보니 그런걸 왜 자기에게 묻냐면서 사무실 구하려면 구로디지털단지에 가봐라 내가 그곳에 오래 살아서 좀 안다부터 시작하여 말씀하시는 탄력이 받으셨는지 나중에는 묻지도 않았는데 현재 그 공간의 주인이 어디어디 회장이며 현재 친구가 개인공간으로 사람들과 모여 차마시는 곳으로 쓰며 수도시설도 구비되어 있고 깔끔하다는 얘기를 해주셨습니다.
(결국 제가 원하는 사용현황을 다 이야기를 듣게 되었습니다.)
그러면서 마지막까지 자신은 잘 몰라 해줄수 있는 말이 없다고 마무리 하셨습니다.
살짝 둘러보니 경비실이 있어서인지 지하주차장 안쪽 지상으로 올라가는 계단에 화장실도 남자,여자 따로 두 개가 구비 되어있어 임대하기 수월할 것으로 확신하고 꼭 낙찰을 받아야 겠다고 생각했습니다
낙찰 후 점유자에게 매도 협상
낙찰받아 찾아갔을때 경비원 아저씨로부터 소유자 전화번호를 받아 소유자를 만났는데 정말 회장이라 부를 만하던 사람이였습니다. 강남 도산대로에있는 피xxxx스라는 오피스텔 건물도 직접 짓고 했던 여성분이였습니다.
남편은 남편대로 사업을 하셨고..(대기업 횡포에 의하여 잘못됨)
소유자를 만난 이유는 현 점유자의 이름과 연락처를 알기 위해 만났는데 1시간30분 동안 대화내용을 녹음 한걸 들어보내 저는 네.. 아~ 그렇군요.. 멘트만 남아 있었습니다. 원 소유자분은 개인적인 이야기를 계속 하시며 중간에 우시기도 하고 전 끝까지 듣고만 있었는데 대화 막바지에 현재 사용중인사람이 자신의 친구이며 성격이 천사라면서 이름과 연락처를 알려주시더라구요 속으로 ‘드디어 됐다’라고 외쳤습니다.
이유는 사실 점유하는 소유자가 아니라면 소유자를 만날필요가 없습니다.
명도의 대상자는 현재 점유하고 있는 임차인이기에 임차인의 연락처를 알기위해 소유자를 만났던 것입니다.
소유자와 대화를 통해 알게 되었는데 이 애매한 공간이 생겨난 이유는 친구만을 위해 만들어준 공간이였습니다.
저도 이런 친구가 있었으면 좋을 것 같습니다.
점유자와 시청역 스타벅스에서 만나기로 하고 만났는데 팔짱 끼고 무서운 얼굴로 한 여성분이 앉아 기다리고 계셨습니다. 이번에도 먼저 이야기를 들을 준비를 하고 갔는데 저에게 먼저 할 말 있으면 하시라고 딱딱하게 말씀하셨습니다.
(아마도 누군가에게 쉽게 보이지 말라는 코칭을 받으신것 같았습니다.)
앞으로 있을 절차에 대해 간단히 설명하고 이렇게 얼굴도 뵙고 저보다 한참 인생 선배님에게 법적으로 해결하고 싶지 않고 원만히 협의를 하고 모든 것을 대화로 풀고 싶다고 했습니다.
대화를 하던 중 임차인이 혹시 자신에게 팔 생각 없냐고 물으시길래 쉽게 주는 것처럼 보이지 않으려 “글쎄요 판다는 생각은 안해봤는데... 가격이 맞으면 생각해 보겠다”고 의사표시만 남겼습니다.
경매도 장사라고 생각 싸게 매입하여 이윤 남기고 파는 것이니 앞서 투자에서 느꼈던 욕심내면 안된다는 것을
깨닫고 적정선에서 협의를 진행하였습니다.
(사실 전용면적이 작아 나중에 팔기에는 쉽지 않을 것 같았습니다.)
남편에게 보여주고 허락받기 위해 매도하겠다는 약식 계약서를 써달라고 하길래 그냥 대충 제 인적사항 및 주소도 없이 엉망으로 작성 하여 드렸는데 며칠 후 매수 하시겠다고 연락이 왔습니다.
(글로 표현을 다할 수는 없지만 협의를 위한 대화를 하며 느낀점은 점유자분이 참 순수하신분 같았습니다.)
잔금납부하기 전에 협의를 하여 잔금납부한 당일 매매계약서를 작성하고 다음날 아침에 바로 입금 해주시고 저녁에 만나 잔금 현금을 받았습니다. 그리고 바로 대출금을 상환 하였습니다. 이자 하루치 3천원 정도 발생했습니다.
(은행에서는 오히려 역마진 이였겠죠)
더 재미있는건 내부는 단 한번도 보지도 못하고 매도했습니다. 아마도 여성분들의 차마시며 휴식공간으로 사용하는 곳이기에 예쁘게 꾸며놓아 점유자분이 보여주고 싶지 않았을 것 같습니다.
협상의 마무리
매매 계약 협의내용 중 천장에서 물이 새니까 현재 주인인 저에게 고쳐주겠다는 특약을 넣으라고 하는 바람에 제가 살짝 당황 했지만 대응할 만한 협상의 카드로 순간 떠오른 내용이 소유권이전등기신청은 매도자인 제가 직접 해드리겠다고 약속을 했습니다.
여기서 제가 다소 과장하여 "소유권이전등기 비용이 200만원가량 발생합니다" 라고 말씀 드렸더니 점유자분께서는 "아 그럼 내가 오히려 고마워 해야겠네~" 하시더라구요.
(정말 순수하신 분이였습니다. 아마도 주위 사회생활부분에서 서포트 해주시는 분이 많은것 같았습니다.)
제가 소유권이전등기신청을 직접 할 수 있었던 이유는 매수자분께서 100% 현금으로 매수하셨기 때문입니다. 금융권 대출을 이용하게 되면 반드시 법무사를 통하여야 하므로 셀프등기는 불가능 합니다.
다음 포스팅에서는 부동산 소유권이전등기신청 셀프등기방법을 소개 하도록 하겠습니다.
현금 흐름의 중요성
앞서 포스팅 했던 빌라 경매 낙찰 후 임대 했던 사례에서 보증금을 줄이고 월세를 많이 받는 선택을 했다면 현금 흐름이 막혀 이태원 근린생활시설 투자를 할 기회비용을 잃어버렸을 겁니다. 돈을 벌 수 있는 기회를 놓치고 매달 10~15만원의 임대수익만 남는 아쉬운 투자가 되었을 겁니다.
